FAQ zum Eichwaldquartier

Es wurde eine gemeinsame Steuerungsgruppe einberufen, die den Prozess als Arbeitsgremium begleitet. Die Meilensteine werden jeweils im Bau- und Umweltausschuss vorgetragen. Die Gruppe ist als Gremium gedacht, in dem transparent und konstruktiv an dem Prozess zur Bürgerbeteiligung gearbeitet wird. 

Mitglieder der Steuerungsgruppe sind:  

• Politische Vertretung durch durch Herrn 2. Bürgermeister Hotz (CSU), Frau 3. Bürgermeisterin Dorfmüller (SPD), Frau Bandte-Gebhard (Bunte Liste)
  
• Vertretung der Kleingärtnerinnen und Kleingärtner durch Herrn Braatz
• Vertretung des Vorhabenträgers durch Herrn Sorg als Projektleiter
• Vertretung des Stadtbauamts durch Herrn Koschka, Frau Möller, Frau Höntsch
• Vertretung Kommunikation und Beteiligung durch Frau Wind und Herrn Schmitz

Moderiert und begleitet wird der Prozess von Herrn Pakleppa sowie Frau Lutz.

2016-2018: Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes

Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zur Errichtung der Therme Lindau (vBP Nr. 110 »Therme und Freizeitbad, Eissporthalle«) erfolgte von 2016 bis 2017/18. Problematisch war hierbei die Verfügbarkeit der notwendigen Stellplatzflächen für die Therme, da entgegen der damaligen städtischen Ausschreibung für die Investorensuche keine geeigneten Stellplatzflächen seitens der Stadt vorhanden waren. Die Verhandlungen der Stadt mit dem damaligen Flächeneigentümer scheiterten. Der heutige Thermenbetreiber, die Schauer & Co GmbH ist dennoch eine Partnerschaft für den Bau und Betrieb des Bades mit der Stadt eingegangen. Grundlage war der Kostenübernahmevertrag vom 23.11.2015 (ergänzt nochmalig im März und September 2016). Hierin gab es keine Regelungen zu den Stellplatzflächen.

Während des BPlan-Verfahrens wurden verschiedene Möglichkeiten für die Realisierung von Stellplatzflächen – die für eine Baugenehmigung der Therme und des städtischen Sport- und Familienbades zwingend waren – im Umfeld des Eichwaldbads untersucht. Es standen jedoch entweder bahnrechtliche oder naturschutzrechtliche Belange entgegen. Damit blieben nur die Flächen nördlich der Eichwaldstraße als geeignete Stellplatzflächen übrig. Während die Stadt bzw. die Stadtwerke die Flächen vom damaligen Eigentümer nicht kaufen konnten (v.a. wegen der Höhe des Kaufpreises und der Gefahr von Altlasten), erwarb die Schauer & Co GmbH schließlich die Flächen nördlich der Eichwaldstraße, des sog. „Eichwaldquartiers“, um so den erforderlichen Stellplatznachweis erbringen zu können.

2017: Absichtserklärung und widersprüchliche Aussagen der Stadt

Für den Neubau der Therme und des zugehörigen Parkplatzes wurde der Flächennutzungsplan (FNP) aus 2013 erstmalig geändert (genehmigt am 13.12.2017). Statt der Darstellung als Grünfläche mit Zweckbestimmung "Badeplatz, Freibad" wurde für das Gebäude selbst eine Sonderbaufläche "Thermal- und Freizeitbad“ dargestellt. Ebenso verhielt es sich mit den nördlichen Flächen. Hier wurden statt der Sonderbaufläche S4 "Festplatz/Auffangparkplatz" die Darstellungen als Grünfläche mit „Dauerkleingärten“ und „Ruhender Verkehr“ statt „Grünflächen und Bahnflächen“ vorgenommen. (Details siehe Frage 10)

Die Kleingärtner durften die seinerzeitige Änderung des Flächennutzungsplans so verstehen, dass damit ihr Verbleib am jetzigen Standort gesichert werden solle – auch wenn ein Flächennutzungsplan keine parzellenscharfen Festsetzungen trifft. Fakt ist: Es liegen unterschiedliche Aussagen vor, die sich jedoch widersprechen.

Der Stadtrat hat in seiner Sitzung vom 25.01.2017 eine Absichtserklärung für Herrn Schauer ausgestellt, wonach über eine Entwicklung der Flächen des Eichwaldquartiers (nach Abschluss der ISEK-Maßnahmen) beraten werden soll. Anlass war der Kauf notwendiger Flächen für Stellplätze durch Herrn Schauer, welcher die Absichtserklärung für die Finanzierung benötigte.

Zu den Stellplätzen wurde vereinbart: „Dies beinhaltet die Bereitschaft [der Stadt Lindau], zu gegebener Zeit die Möglichkeit eines von den vorgesehenen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 110 „Thermal- und Freizeitbad, Eissporthalle“ abweichendes, verbessertes Parkplatzkonzept innerhalb der Grundstücke mit den Fl.-Nrn. (…) der Gemarkung Reutin zu prüfen.“ Die Absichtserklärung ist rechtlich nicht bindend. In einem entsprechenden Schreiben der Stadt an die Schauer & Co GmbH wird ausdrücklich darauf hingewiesen. Dennoch entstand durch die Absichtserklärung eine nachvollziehbare Erwartungshaltung zur Entwicklung der Flächen „Eichwaldquartier“ durch die Stadt Lindau.

2017: Bürgerentscheide zur Therme

Im Juli 2017 fanden zwei Bürgerentscheide statt. Die Abstimmungsfrage zum Bürgerentscheid 1 „Erhalt des Strandbades Eichwald“ wurde mehrheitlich mit „Nein“ beantwortet. Diese Mehrheit hatte das Abstimmungsquorum der Stimmberechtigten jedoch nicht erreicht. Das bedeutet, es haben sich nicht genügend Personen an der Abstimmung beteiligt. Der Bürgerentscheid entfaltete damit keine Bindungswirkung. Die Abstimmungsfrage zum Bürgerentscheid 2 „Therme Lindau“ wurde mehrheitlich mit „Ja“ beantwortet. Die Mehrheit hatte das Abstimmungsquorum erreicht. Der Bürgerentscheid entfaltete damit Bindungswirkung.

2021: Eröffnung der Therme und des städtischen Sport- und Familienbades

Im Rahmen des Bauvorhabens der Therme hat der Thermenbetreiber Rodungen auf der Fläche vornehmen lassen. Diese waren zum Zeitpunkt der Rodung nicht genehmigt. Im Nachgang konnte eine der Flächen genehmigt werden, die andere nicht. Über die rechtlichen Vorgaben der Wiederaufforstung der illegal gerodeten Fläche bestehen unterschiedliche Auffassungen. Weitere Informationen dazu stehen in Frage 5. 

Ab 2022: Ideen zur Entwicklung

Am 13.05.2022 stellte der Thermenbetreiber den Antrag zur Entwicklung des Quartiers an die Stadt. Die hier vorgeschlagenen Nutzungsabsichten wurden gemeinsam mit der CIMA Beratung + Management GmbH geprüft und in der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses am 19.09.2022 vorgestellt.

Im September 2023 lud Herr Schauer die Kleingärtnerinnen und Kleingärtner sowie Vertreter aus Stadtverwaltung und Stadtrat zu einem Beteiligungstermin ein. Dieser Termin verlief zwischen den Beteiligten nicht konstruktiv und hat der Stadt Lindau nochmal ihre Verantwortung in diesem Konflikt aufgezeigt. Daraufhin entschied die Stadt Lindau, den Prozess zu übernehmen.

Dass Stadtverwaltung und Stadtrat hier zwei unterschiedliche Aussagen zu der Fläche „Eichwaldquartier“ getätigt haben, war ein Fehler. Dieser muss bereinigt bzw. ausgeräumt und aufgearbeitet werden. Der Stadtrat bildete daraufhin eine Vorbereitungsgruppe und leitete den ersten Prozess ein, bei dem sich der Bau- und Umweltausschuss mit dem Thema befassen sollte, um zu klären, wie eine friedliche und weitgehend einvernehmliche Entwicklung des Eichwaldquartiers gelingen kann.

Prozesschritt 1 - Befriedung

Der Prozess rund um das Eichwaldquartier wird neu aufgerollt. Die wichtigste Erkenntnis, die die Beteiligten bisher aus dem Prozess mitgenommen haben, ist: Erst muss der entstandene Konflikt aufgearbeitet und ausgeräumt werden, bevor eine Entwicklung erfolgen kann. Erst, wenn es eine Konfliktlösung gibt, können miteinander konstruktive Verhandlungen geführt werden.

Moderierter Austausch

Um die Aufarbeitung des Konflikts im Kreis der unmittelbar Betroffenen zu ermöglichen, wird es im März 2025 einen moderierten, nicht öffentlichen Austausch geben. Unter der Moderation der beiden Prozessbegleiter sollen der Vorhabenträger, Kleingarten-Vertreter, sowie betroffene Anwohner (ermittelt per Losverfahren) die Möglichkeit bekommen, sich in einem geschützten Rahmen auszusprechen. Mit dabei sein werden die Vertreter der Steuerungsgruppe.

Stakeholder Anhörung

Im Anschluss gibt es noch eine sogenannte Stakeholder-Anhörung mit der Steuerungsgruppe, in der die Interessensvertreter (ebenfalls im geschützten Rahmen) vortragen können, was sie sich für das Gebiet wünschen. Eingeladen sind hier zusätzlich zur Steuerungsgruppe der Bund Naturschutz, der städtische Standortförderer Hr. Ringeisen, Vertreter der Eissporthalle, Vertreter des DAV sowie Hr. Schauer als Eigentümer.

Gespräch mit der Unteren Naturschutzbehörde und dem Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten

Im Rahmen des Bauvorhabens der Therme hat der Thermenbetreiber Rodungen auf der Fläche vornehmen lassen. Über die rechtliche Bewertung der Rodung bestehen unterschiedliche Auffassungen. Deshalb soll es einem nächsten Schritt ein Gespräch mit Verwaltung, Politik und den fachlich zuständigen Behörden Untere Naturschutzbehörde (UNB) sowie Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten (AELF) geben. Dieses Thema wird in Frage 5 näher erläutert.

Schriftliche Befragung

Zusätzlich zum moderierten Austausch und der Stakeholder Anhörung wird eine schriftliche Befragung bei sämtlichen Anrainern und Betroffenen im Gebiet durchgeführt. So soll gewährleistet werden, dass ein noch breiteres Bild zum Eichwaldquartier entstehen kann.

Gleichzeitig sichtet und bewertet die Abteilung Stadtplanung alle zum Gebiet vorliegenden fachlichen Gutachten und Konzepte und macht eine Bestandsaufnahme im Quartier, um möglichst alle Informationen über das Gebiet zusammenzutragen.

Strukturkonzept

Aus all diesen Informationen wird dann, ebenfalls durch die Stadtplanung, ein sogenanntes Strukturkonzept erstellt. Dieses Strukturkonzept zeigt einen groben Planungsrahmen des Gebietes auf. Wie könnte die Erschließung aussehen (mit Auto, Fuß und Rad)? Wo liegen Grünflächen? Wo könnte Bebauung stattfinden? Hier wird es vermutlich verschiedene Varianten geben, über die am Ende politisch, also durch den Stadtrat, zu entscheiden ist.

Prozessschritt 2 - Städtebaulicher Wettbewerb

Die politisch beschlossene Variante des Strukturkonzepts bildet dann den Grundbaustein für einen städtebaulichen Wettbewerb.

Ein städtebaulicher Wettbewerb wird durch den Eigentümer der Flächen ausgelobt werden. Solche Wettbewerbe werden durchgeführt, um komplexen Rahmenbedingungen eines Standortes zu begegnen und gleichzeitig innovative Perspektiven für denkbare Nutzungen aufzuzeigen. Der Ablauf ist durch Richtlinien definiert. Ein Preisgericht aus externen Fachplanern, Verwaltungsmitarbeitern und Politik bewertet die Entwürfe der Teilnehmer und wählt einen Siegerentwurf aus.

Ein aktuelles Beispiel für einen städtebaulichen Wettbewerb ist in Lindau das Zechwald-Areal.

Prozessschritt 3 – Bauleitplanverfahren

Der Siegerentwurf, oder eine vom Stadtrat beschlossene Variante davon, wird dann über ein Bauleitplanverfahren umgesetzt. Der Bebauungsplan (BPlan) regelt die Details der Entwicklung im Quartier. Die Aussagen des BPlanes sind rechtsverbindlich und müssen eingehalten werden. Meistens werden die BPläne noch durch Verträge ergänzt, um zum Beispiel den Ausgleich zu regeln.

In Verlauf der Aufstellung des BPlanes gibt es ebenfalls Möglichkeiten für alle sich einzubringen und Stellungnahmen abzugeben. Beschlossen wird der Bebauungsplan wieder politisch vom Stadtrat.

Je nachdem, welche Festsetzungen der BPlan trifft, muss der Flächennutzungsplan (FNP) angepasst werden. Dies erfolgt meist im sogenannten Parallelverfahren, also zeitlich gleichzeitig mit der Aufstellung des BPlans. Auch hier mit Möglichkeit zur Stellungnahme durch Bürgerinnen und Bürger sowie die sog. Träger öffentlicher Belange.

Nach Abschluss des Verfahrens kann dann die erarbeitete Entwicklung umgesetzt werden.

Das steht noch nicht fest. In seiner Sitzung vom 12.11.2024 hat der Bau- und Umweltausschuss (BUA) einstimmig beschlossen, dass es auf der Fläche zwischen Bahnlinie und Therme eine Entwicklung geben soll. Damit konnte die Frage beantwortet werden, ob grundsätzlich eine Entwicklung stattfinden soll und sich der Stadtrat mit diesem Thema politisch befassen will. Wie diese Entwicklung aussehen kann (z.B. Festsetzung von Freiräumen und Grünflächen, Ermöglichung von Bebauung / Festsetzung von Baufenstern etc - siehe Frage 3, Prozessschritt 3), soll mit den Bürgerinnen und Bürgern gemeinsam erarbeitet werden, und wird mit jedem Schritt neu durch den Stadtrat begleitet und beschlossen. Darüber hinaus kam der Bau- und Umweltausschuss zu folgenden Ergebnissen:

• Es müssen die Fakten aufbereitet werden, um das Geschehene (Historie) besser verstehen zu können. (Geschieht mit diesem FAQ)
• Die Stadt führt den Prozess der Quartiersentwicklung.
• Als erster Schritt soll eine Befriedung des entstandenen Konflikts erfolgen. (Siehe Frage 3, Prozessschritt 1)
• Es soll ein Strukturkonzept geben, das auf dem Freiraumkonzept basiert. Dieses Konzept zeigt einen groben Planungsrahmen des Gebietes auf. Hier wird es vermutlich verschiedene Varianten geben, über die am Ende der Stadtrat entscheiden wird. Es ist jedoch kein rechtlich bindendes Dokument, wird aber Grundlage für die anschließenden Planungsprozesse.

Stand vom 14. März 2025 – wird laufend aktualisiert  

Im Rahmen des Bauvorhabens der Therme hat der Thermenbetreiber Rodungen auf der Fläche vornehmen lassen. Diese waren zum Zeitpunkt der Rodung nicht genehmigt, im Nachgang konnte eine der Flächen genehmigt werden, die andere nicht. Über die rechtlichen Vorgaben der Wiederaufforstung der illegal gerodeten Fläche bestehen unterschiedliche Auffassungen.

Rodungsflächen im Eichwaldquartier - Grün: Genehmigte Flächen; Rot: Flächen ohne Genehmigung

Bei dem westlichen Teil der Rodungen konnten die zuständigen Fachbehörden nachträglich zustimmen. Im östlichen Bereich konnten die Rodungen der Weiden-Sukzessionsflächen mit Hochstaudensäumen nicht nachträglich genehmigt werden. Sie müssen aus Gründen des Artenschutzes wieder aufgeforstet werden.

Zuständig für die Fragen der Wiederaufforstung und zum Naturschutz im Eichwaldquartier sind die Untere Naturschutzbehörde des Landratsamts Lindau (UNB) sowie das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten in Kempten (AELF). Grundsätzlich können laut den Fachbehörden Flächen im direkten Umfeld ausgeglichen werden, wenn es dem Natur- und Artenschutz dienlich ist.

Um das schwelende Thema gemeinsam zu besprechen, gab es ein Gespräch mit Verwaltung, Politik und den fachlich zuständigen Behörden UNB sowie AELF. Hier wurde das bisherige Verfahren erklärt und das weitere Vorgehen besprochen, damit alle den gleichen Informationsstand haben und Aussagen der Fachbehörden nicht unterschiedlich interpretiert werden. Für eine gesamtheitliche Lösung ist die politische Einigung und Entscheidung letztlich notwendige Voraussetzung. Das Protokoll zum Gespräch finden Sie hier.

Alle Verkehrsflächen, die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan (vBP) Nr. 110 »Therme und Freizeitbad, Eissporthalle« dargestellt sind, können schon jetzt geändert, jedoch nicht mit einer anderen Nutzung bebaut werden. Alle Flächen, die nicht im Geltungsbereich des vBPs liegen, liegen im Außenbereich. Diese Bereiche benötigen für jede bauliche Änderung ein Bauleitplanverfahren.

1. Entlang des nördlichen Bereichs sind "private Verkehrsflächen" (gelb schraffiert) festgelegt, das heißt, der Parkplatz könnte optimiert werden.
2. Den südlichen Teil (orange und grüne Flächen sowie die in gelb dargestellte Eichwaldstraße) klammern wir in der Antwort aus – er legt die Details für den bereits realisierten Bau der Therme fest.
   

Ausschnitt des vBP Nr. 110

Diese Frage hat der Thermenbetreiber beantwortet:

• Die jährlichen Finanzierungskosten für die Fläche, die wegen der Parkplätze angekauft wurde, betragen rund 500.000 Euro. Diese 500.000 Euro müssen durch die Therme getragen werden. Damit fehlt dieses Geld im Betrieb der Therme, also z.B. für Verbesserungen oder Investitionen.
• Die Pachteinnahmen aus den Kleingärten und die Grundsteuerkosten gleichen sich nahezu aus.
• Für die Prosperität ist langfristig eine Entwicklung / Bebauung notwendig. Das hat auch der Stadtrat 2017 so gesehen und daher eine Absichtserklärung zur künftigen Entwicklung des Geländes erstellt.

Zu ausführlichen Erläuterung der Historie siehe Frage 2 "Was ist bis 2023 passiert?"

Grundsätzlich ist es Aufgabe des Stadtbauamtes, Konzepte und Pläne, die von privaten Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümern vorgelegt werden, fachlich zu prüfen. Wenn es sich um einen „einfachen“ Bauantrag handelt, z.B. eine Nachverdichtung im Innenbereich oder in einem Bebauungsplan, kann das Stadtbauamt die Genehmigung rein fachlich anhand der Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) vornehmen. Wenn die Entwicklung politische Entscheidungsspielräume betrifft, ist das Stadtbauamt verpflichtet, das Vorhaben dem Bauausschuss vorzulegen. Grundlage hierfür ist eine Geschäftsordnung für die Arbeit der Ausschüsse und des Stadtrates.

Wenn die zu entwickelnden Flächen sehr groß sind, in sensiblen Räumen liegen und erkennbar Einfluss auf die Belange der gesamten Stadtgesellschaft haben könnten, kommt der Stadtrat ins Spiel. Genau das ist im Eichwaldquartier der Fall, die Flächen umfassen 7,7 ha und liegen entweder im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 110 oder im Außenbereich und im Umfeld von Biotopen und Schutzgebieten nach Naturschutzrecht. Sie wirken u.a. in die Bereiche Gewerbe, Soziales, Wohnen, Verkehr und Nachhaltigkeit hinein.

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Flächen haben einen Anspruch darauf, dass die Stadt eine mögliche Entwicklung ihrer Flächen prüft. Dies geschieht jetzt Schritt für Schritt. Rein aus den Vorgaben des BauGB könnte der Projektentwickler jederzeit einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens einreichen. Darüber müsste der Stadtrat entscheiden. Der Projektentwickler hat sich jedoch entschlossen, nicht den Antragsweg zu wählen, sondern einen dialogischen Weg über die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Stakeholder zu gehen. Die Stadt führt den Beteiligungsprozess.

Frage eingereicht durch die Initiative zum Erhalt der Kleingärten und Grünflächen in Lindau im Rahmen der Steuerungsgruppe:

In seiner Sitzung vom 12.11.2024 hat der Bau- und Umweltausschuss (BUA) einstimmig beschlossen, dass es auf der Fläche zwischen Bahnlinie und Therme eine Entwicklung geben soll. Damit konnte die Frage beantwortet werden, ob grundsätzlich eine Entwicklung stattfinden soll. Wie diese gesamthafte Entwicklung aussehen kann und was zum Beispiel mit den Kleingärten passiert, soll mit den Bürgerinnen und Bürgern gemeinsam erarbeitet werden und wird mit jedem Schritt neu durch den Stadtrat begleitet und beschlossen. Ob dies jedoch bedeutet, dass die Kleingärten „wegkommen“ / die Festsetzung als Kleingärten aufgehoben oder aber deren Bestand gesichert wird, ist damit nicht vorweggenommen, sondern ist im zweiten Schritt politisch zu erörtern und zu entscheiden. (Siehe Frage 3)

Welche Nutzungen vorstellbar sind, wird erst im Laufe des Prozesses erarbeitet werden. Das Strukturkonzept, das auf dem Freiraumkonzept basiert, soll den Rahmen festsetzen bzw. die Basis bilden. Hier wird es vermutlich verschiedene Varianten geben, über die am Ende der Stadtrat entscheiden wird. Es ist aber kein rechtlich bindendes Dokument. Das Konzept wird Grundlage sein für die anschließenden Planungsprozesse.

Übrigens: Auch Sicherung eines Bestandes benötigt Bauleitplanung.

Die Aufstellung von Bebauungsplänen ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde vorzubereiten und zu leiten (§ 1 BauGB). Werkzeuge der Planung sind der Flächennutzungsplan (FNP; vorbereitender Plan) sowie der Bebauungsplan (BP; verbindlicher Plan). Mit diesen beiden Plänen kann die Stadt steuern, was in ihrem Gebiet geschehen darf und was nicht. Was der konkreten Situation am besten gerecht wird, hängt vom Einzelfall ab. Dabei steuern nicht nur abstrakte Überlegungen der Städtebaulehre die Planaufstellung, vielmehr muss die Stadtpolitik Belange gewichten, Interessen ausgleichen und Entscheidungen treffen.

Frage eingereicht durch die Initiative zum Erhalt der Kleingärten und Grünflächen in Lindau im Rahmen der Steuerungsgruppe. Ergänzt durch folgende Erläuterung:

Welche Flächen entwickelt werden sollen, also einer „intensiveren baulichen Nutzung“ zugeführt werden sollen und welche Flächen nicht, wurde schriftlich festgehalten. Diese Frage bezieht sich auf Auszug aus: „Begründung Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 110 „Therme und Freizeitbad, Eissporthalle“ 

Aufgrund der geplanten intensiveren baulichen Nutzung auf dem Gelände des Eichwaldbades soll der Flächennutzungsplan im Parallelverfahren nach § 8 (3) BauGB geändert werden. Zukünftig sollen eine Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Therme und Freizeitbad, Eissporthalle“ dargestellt werden. Des Weiteren soll entlang der Bahntrasse eine Fläche für den Ruhenden Verkehr (Parkplatzfläche) dargestellt werden. Die im FNP enthaltene Sonderbaufläche S4 „Festplatz / Auffangparkplatz“ soll zukünftig entsprechend ihrer tatsächlichen Nutzung als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Dauerkleingartenanlage“ dargestellt werden. Diese Darstellungen spiegeln die Ziele der Stadtentwicklung in diesem Bereich wieder [sic] und eröffnen die Möglichkeit einer intensiveren baulichen Nutzung.

Antwort:

Wie die Fläche entwickelt werden könnte, wird im nun anstehenden Prozess erarbeitet. Eine Beschreibung des Prozesses steht bei Frage 3. Die Entscheidung bewegt sich in folgendem Rahmen:

Grundsätzlich kann die Gemeinde eigenverantwortlich, frei und zu jeder Zeit entscheiden, ob und wie sie bestehendes Planungsrecht in Bebauungsplänen ändert, ergänzt oder neu schafft. Geänderte städtische Zielvorstellung können jederzeit in neues Planungsrecht umgesetzt werden (sog. Planungshoheit). Die planerische Gestaltungsfreiheit findet ihre Grenze insbesondere in der Bindung der Bauleitplanung an den Zielen der Raumordnung (§ 1 Abs. 4 BauGB). Besonderer Steuerungsbedarf besteht immer dann, wenn Bereiche ihre früheren Funktionen nicht mehr erfüllen z.B. brachgefallene Gewerbestandorte, Bahn- oder Militärflächen.

Um dies für das Eichwaldquartier zu erklären, haben wir uns die bisherigen städtebaulichen Ziele in der Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) sowie des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (vBP) angesehen:

Der FNP zeigt entlang der Eichwaldstraße viele verschiedene Nutzungen:

FNP mit Änderung im Eichwaldquartier

Bei der Änderung des Flächennutzungsplanes wurde die Sonderbaufläche “Ehemaliger Festplatz / Auffangparkplatz” (linker Ausschnitt in orange dargestellt) in eine “Grünfläche mit Zweckbestimmung Dauerkleingärten” (nun in grün, rechter Ausschnitt) geändert. Die Sonderbaufläche “Ehemaliger Festplatz / Auffangparkplatz” wurde also in ihrer Nutzung, nicht aber in ihrer Ausdehnung geändert. Der westliche Teil der Kleingärten sowie der äußerste östliche Teil der Kleingärten blieben unverändert als “Grünfläche” ohne zusätzliche Zweckbestimmung festgesetzt.

Beide Darstellungen, also Grünfläche mit und ohne Zweckbestimmung Kleingarten, stimmen mit dem tatsächlichen Bestand der Kleingärten nicht überein. Die anderen, an Eichwaldstraße und Ladestraße liegenden Kleingärten sind im FNP ebenfalls nicht mit einer besonderen Zweckbestimmung für Dauerkleingärten versehen.

Die lila dargestellten Flächen sind “Flächen für die Eisenbahn”. Sie erstrecken sich entlang der Bahnlinie, über Teile des Thermenparkplatzes und treiben im westlichen Teilbereich eine Art “Keil” in die Grünflächen.

Der Parkplatz der Therme ist in Teilen zeichnerisch in Ocker dargestellt. Diese Darstellung entspricht dem Geltungsbereich des vBPs, jedoch nicht dem tatsächlich vorhandenen Bestand. Die Zufahrt zum Parkplatz ist im FNP nicht zu erkennen.

Die Wohnhäuser zwischen Therme und Kleingartenanlage liegen ebenfalls in als Grünflächen gekennzeichneten Flächen.

Die Begründung zur Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) ist datiert auf den 17.08.2017 und gibt auf Seite 4 der Begründung als Ziel der Planung an:

„Ziel und Zweck der Planung

Der Flächennutzungsplan der Stadt Lindau stellt das „Eichwaldbad“ und die angrenzende Eissporthalle entsprechend der heutigen Nutzung als Grünfläche mit den Zweckbestimmungen „Badeplatz, Freibad“ sowie „Eislaufbahn“ dar. Aufgrund der zukünftig vorgesehen stärkeren baulichen Nutzung ist die Darstellung im Flächennutzungsplan zu ändern.“  Weitere städtebauliche Ziele werden nicht angeführt.

Die Begründung zur Änderung des FNPs erklärt die Änderung von Festplatz zu Dauerkleingärten nicht tiefer als oben zitiert. Ein Ziel für die Dauerkleingärten wird nicht genannt. Es wird auch nicht begründet, weshalb nur ein kleiner Teil der gesamten Kleingartenanlage mit einer besonderen Zweckbestimmung gesichert wird und die anderen Kleingärten nicht mit aufgenommen werden.

Es wird nur beschrieben, dass eine Umwidmung stattfinden soll (Seite 11). Es wird z.B. nicht erläutert, weshalb kein Festplatz oder Auffangparkplatz mehr vorgesehen ist. Die Gestaltung der Therme, das Naturschutzrecht sowie Stellplatzfragen stehen im Vordergrund. Die Begründung zum parallel aufgestellten vBP Nr. 110 “Therme und Freizeitbad, Eissporthalle” (Seite 14) ist etwas ausführlicher. Hier wird der zeitgleich zu ändernde FNP erläutert:

„Aufgrund der geplanten intensiveren baulichen Nutzung auf dem Gelände des Eichwaldbades soll der Flächennutzungsplan im Parallelverfahren nach § 8 (3) BauGB geändert werden. Zukünftig sollen eine Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Therme und Freizeitbad, Eissporthalle“ dargestellt werden. Des Weiteren soll entlang der Bahntrasse eine Fläche für den Ruhenden Verkehr (Parkplatzfläche) dargestellt werden. Die im FNP enthaltene Sonderbaufläche S4 „Festplatz / Auffangparkplatz“ soll zukünftig entsprechend ihrer tatsächlichen Nutzung als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Dauerkleingartenanlage“ dargestellt werden. Diese Darstellungen spiegeln die Ziele der Stadtentwicklung in diesem Bereich wieder und eröffnen die Möglichkeit einer intensiveren baulichen Nutzung.“

Auch die Begründung zum vBP erwähnt im Kapitel „Ziele“ die Kleingartenflächen nicht, da diese nicht im Geltungsbereich des vBP liegen. Insofern können nur die Worte: „entsprechend ihrer tatsächlichen Nutzung als Grünfläche“ hilfsweise als städtebauliches Ziel gewertet werden. Der Zusatz “Möglichkeit einer intensiveren baulichen Nutzung” kann nicht mehr eindeutig nachvollzogen werden, es sind jedoch erkennbar die Flächen der Therme selbst gemeint.

Es kann daher festgehalten werden, dass verbal höchstens als Ziel gewertet werden kann, die Kleingärten im Bestand als öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung Kleingärten erhalten zu wollen. Eine Begründung für dieses Ziel wurde nicht genannt.

Dieses Ziel bleibt im FNP so lange gültig, bis der Stadtrat eine andere Entscheidung getroffen hat oder der FNP fortgeschrieben wird. Es gibt derzeit nur die Übereinstimmung im Stadtrat, dass die Fläche entwickelt werden soll, aber keine konkrete Richtung der Entwicklung.

Für den Projektentwickler als Grundstückseigentümer entfaltet das Ziel des FNP keine Bindungswirkung. Der FNP hat nur Bindungswirkung gegenüber Verwaltungen und Behörden. Eine rechtliche Bindungswirkung hingegen hat der vBP Nr. 110, der die Flächen aber gerade nicht beinhaltet. Es gab für diese Flächen 2017 keine Notwendigkeit, sie in einen vBP aufzunehmen, da der Bestand der Kleingärten für die Entwicklung der Therme nicht überplant werden mussten. Sie waren kein Teil der Planung und die Erschließung der Kleingärten wurde nicht verändert.

Ausschnitt des vBP Nr. 110

Der Umweltbericht wurde gemeinsam für beide Verfahren erstellt. Er enthält jedoch nur den Satz: „Da die Änderung des Flächennutzungsplans parallel zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans erfolgt, wird für beide Verfahren ein gemeinsamer Umweltbericht erstellt.“

Der FNP ist ein vorbereitender Bauleitplan. Er stellt die beabsichtigte städtebauliche Nutzung für das gesamte Gemeindegebiet in den Grundzügen dar und ist daher nicht parzellenscharf.

Dass die Begründungen zum FNP und zum vBP nicht so ausführlich wie heute erwünscht auf das Thema der Kleingärten eingehen, ist keine Planungslücke. Das Hauptaugenmerk der Planfertiger lag damals auf der Thematik des Naturschutzes, der Baukörper der Therme, die Lage der Stellplätze und der Erschließung. Die Kleingärten, die nicht im Geltungsbereich gefasst sind, sind offensichtlich eher in den Hintergrund getreten.

Der städtebaulicher Wettbewerb und das Bauleitplanverfahren finden in den Prozessschritten 2 und 3 statt - siehe Frage 3.

Frage eingereicht durch die Initiative zum Erhalt der Kleingärten und Grünflächen in Lindau im Rahmen der Steuerungsgruppe. Ergänzt durch folgende Erläuterung: Durch das Wachstum der Stadt wird dieser Bereich sich zu einem innerstädtischen entwickeln. (Stichworte: Temperaturerhöhung, Starkregenereignisse, Insektensterben.)

Antwort:

Wie die Fläche entwickelt werden könnte, wird im nun anstehenden Prozess erarbeitet. Eine Beschreibung des Prozesses steht bei Frage 3. Die Entscheidung bewegt sich in folgendem Rahmen:

In seiner Sitzung vom 12.11.2024 hat der Bau- und Umweltausschuss (BUA) einstimmig beschlossen, dass es auf der Fläche zwischen Bahnlinie und Therme eine Entwicklung geben soll. Damit konnte die Frage beantwortet werden, ob grundsätzlich eine Entwicklung stattfinden soll. Wie diese Entwicklung aussehen kann, soll mit den Bürgerinnen und Bürgern gemeinsam erarbeitet werden und wird mit jedem Schritt neu durch den Stadtrat begleitet und beschlossen.

Ein großer Bestandteil des Planungsprozesses ist es, alle Belange und Interessen der Stadtgesellschaft gerecht untereinander abzuwägen. Dazu werden alle vorliegenden Gutachten wie die Klimaschutzstudie, das Integrierte Städtebauliche Entwicklungskonzept (ISEK), die Studie zum Wohnungsbedarf, das Gewerbeflächenentwicklungskonzept (GEFEK) und auch das Freiraumkonzept (FRK) in ihren Zielaussagen miteinander vergleichen. Die Wertigkeit der bestehenden Grünflächen werden zusätzlich durch eine Bestandsaufnahme vor Ort erhoben. Und durch bereits vorliegende Gutachten ergänzt.

In den Prozesschritten 2 und 3 (siehe Frage 3) wird abgewogen werden müssen, inwieweit die Einzelinteressen von Eigentümer der Flächen sowie den Pächtern der Gärtner den Interessen der Stadtgesellschaft gegenüberstehen. Eine Entscheidung trifft der Stadtrat.

Aus fachlicher Sicht ist es ein erstes Ziel ist es, eine ausgewogene Raumidee der Entwicklung über das Strukturkonzept zu erarbeiten.

Frage eingereicht durch die Initiative zum Erhalt der Kleingärten und Grünflächen in Lindau im Rahmen der Steuerungsgruppe. Die Initiative hat sich eine Antwort der städtischen Klimaschutzbeauftragten gewünscht. Dabei handelt es sich um eine Einordnung zum jetzigen Zustand. Neben dieser Einordnung werden auch alle Träger öffentlicher Belange in den Prozessschritten 2 und 3 beteiligt werden.

Wie die Fläche entwickelt werden könnte, wird im nun anstehenden Prozess erarbeitet. Eine Beschreibung des Prozesses steht bei Frage 3. Die Entscheidung bewegt sich in folgendem Rahmen:

In seiner Sitzung vom 12.11.2024 hat der Bau- und Umweltausschuss (BUA) einstimmig beschlossen, dass es auf der Fläche zwischen Bahnlinie und Therme eine Entwicklung geben soll. Damit konnte die Frage beantwortet werden, ob grundsätzlich eine Entwicklung stattfinden soll. Wie diese Entwicklung aussehen kann, soll mit den Bürgerinnen und Bürgern gemeinsam erarbeitet werden und wird mit jedem Schritt neu durch den Stadtrat begleitet und beschlossen.

Zum Klimaschutz liegt eine Stellungnahme der Klimaschutzbeauftragen vor, die hier vollständig einsehbar ist.

Auszug daraus:

Kleingärten erfüllen wichtige ökologische Funktionen in der Stadt. Sie tragen zur lokalen Biodiversität bei, wirken als Kohlenstoffspeicher und haben eine kühlende Wirkung auf das Mikroklima.

Der aktuelle Bereich der Kleingärten ist in Parzellen unterteilt. Die Parzellen sind klein und dicht angeordnet, was zu einer hohen Fragmentierung der Fläche führt. Auf den Parzellen befinden sich kleine Gartenhäuschen, die überwiegend keine Dachbegrünung oder andere klimaaktive Elemente aufweisen. Die Vegetation besteht größtenteils aus niedrigem Bewuchs wie Zierpflanzen, Rasenflächen und vereinzelten Sträuchern. Es fehlen größere Bäume, die eine signifikante kühlende Wirkung oder einen Beitrag zur CO₂-Bindung leisten könnten.

Aufgrund des Fehlens von großen Bäumen und der kleinteiligen Bebauung leisten die Kleingärten nur einen eingeschränkten Beitrag zur Verbesserung des Mikroklimas. Sie bieten zwar etwas Grünfläche, jedoch keine großflächige Verdunstungskühlung oder signifikante Verschattung. Die Gartenhäuschen und Wege erhöhen den Versiegelungsgrad der Fläche, wenn auch in geringem Maße. Diese Versiegelung reduziert die natürliche Infiltration von Regenwasser und trägt nur bedingt zur Klimaanpassung bei.

Die kleinteilige Struktur der Parzellen hat sowohl Vor- als auch Nachteile im Hinblick auf die angedachte Entwicklung in diesem Bereich.

Der Verlust bestehender, wenn auch kleiner Grünflächen und der Wegfall von dezentralen Nahrungsproduktionenflächen sowie die Reduzierung lokaler Biodiversitätsstrukturen werden als Nachteile angesehen.

Die geringe klimatische Funktion der bestehenden Kleingartenfläche bedeutet, dass eine Umnutzung weniger klimatische Nachteile mit sich bringt als bei hochfunktionalen Grünflächen (z.B. Wald oder Park). Eine Verlagerung der Kleingärten bietet eine Chance für eine qualitativ hochwertige, klimaangepasste Stadtentwicklung, was als Vorteil gesehen wird.

Die angedachte Entwicklung im Bereich des Eichwaldquartieres erfordert eine sorgfältige Abwägung zwischen den Vorteilen einer verbesserten Infrastruktur für Naherholung und den klimatischen Auswirkungen einer eventuell weiteren Flächenversiegelung. Um die angedachte Entwicklung mit den Zielen der Klimawandelstudie und des Freiraumkonzepts in Einklang zu bringen, sollten folgende Punkte berücksichtigt werden:

1. Reduktion der versiegelten Fläche auf das notwendige Minimum. Einsatz durchlässiger Beläge. Integration eines Schwammstadt-Konzepts zur Speicherung und Nutzung von Regenwasser. Bau von Retentionsflächen oder Zisternen zur Entlastung der Kanalisation.
2. Kompensation durch Begrünung, Dach- und Fassadenbegrünung an allen neuen Gebäuden und Schaffung zusätzlicher Grünflächen als Ausgleichsmaßnahme.
3. Pflanzung neuer Bäume als Klimabäume gemäß den Empfehlungen des Lindauer Klimabeirats. Schutz bestehender Bäume.
4. Verwendung nachhaltiger Baustoffe mit geringem CO2-Fußabdruck. Integration erneuerbarer Energien in die Gebäudeplanung (z.B. Photovoltaik).

Frage eingereicht durch die Initiative zum Erhalt der Kleingärten und Grünflächen in Lindau im Rahmen der Steuerungsgruppe.

Die Initiative hat sich mit Einreichung der Frage eine Stellungnahme durch Klimaschutz gewünscht. Dabei handelt es sich um eine Einordnung zum jetzigen Zustand. Darüber hinaus werden alle Träger öffentlicher Belange in den Prozesschritten 2 und 3 beteiligt werden.

Wie die Fläche entwickelt werden könnte, wird im nun anstehenden Prozess erarbeitet. Eine Beschreibung des Prozesses steht bei Frage 3. Die Entscheidung bewegt sich in folgendem Rahmen:

In seiner Sitzung vom 12.11.2024 hat der Bau- und Umweltausschuss (BUA) einstimmig beschlossen, dass es auf der Fläche zwischen Bahnlinie und Therme eine Entwicklung geben soll. Damit konnte die Frage beantwortet werden, ob grundsätzlich eine Entwicklung stattfinden soll. Wie diese Entwicklung aussehen kann, soll mit den Bürgerinnen und Bürgern gemeinsam erarbeitet werden und wird mit jedem Schritt neu durch den Stadtrat begleitet und beschlossen.

Zum Klimaschutz liegt eine Stellungnahme der Klimaschutzbeauftragen vor, die hier vollständig einsehbar ist.

Auszug daraus:

Die Studie konzentriert sich auf übergreifende klimatische Veränderungen wie zunehmende sommerliche Wärme, Trockenheit, Starkregenereignisse und sturmbedingte Auswirkungen. Sie zielt darauf ab, großflächige Anpassungsstrategien zu entwickeln, nicht einzelne Flächen zu bewerten.

In einem Workshop mit verschiedenen Fachbereichen wurden Maßnahmen für unterschiedliche Sektoren / Handlungsfelder erarbeitet. Im Bereich Landwirtschaft und Stadtentwicklung wurde unter anderem Urban Gardening und die Ausweitung des Stadtgrüns als Maßnahme identifiziert: Der klimabedingte Temperaturanstieg ist im Innenstadtbereich besonders extrem. Diesem Problem kann mit üppigen Bepflanzungen von Dächern, Balkonen, Fassaden und Innenhöfen entgegengewirkt werden. Aus diesem Grund lautet eine Empfehlung, Urban Gardening, Fassadenbegrünungen, Dachbegrünungen sowie die Ausweitung des Stadtgrüns sollten Elemente von zukünftigen Bau- und Stadtprojekten sein.

Obwohl die betreffende Fläche mit den Kleingärten nicht in einem verdichteten Bereich liegt, wurden die Belange von Grünflächen und kleinteiligen Gärten indirekt berücksichtigt. Die Studie betrachtet das Stadtgebiet ganzheitlich und nicht auf der Ebene einzelner Parzellen.

Die in der Klimawandelstudie vorgeschlagenen Maßnahmen zielen darauf ab, die gesamte Stadt resilient gegen Klimaveränderungen zu machen.

Rechtsverbindlichkeit

Die Klimawandelstudie wurde im Stadtrat vorgestellt und zustimmend zur Kenntnis genommen. Dies allein begründet jedoch keinen Rechtsanspruch auf spezifische Maßnahmen. Der Klimabeirat hat basierend auf der Studie konkrete Maßnahmen empfohlen, unter anderem:

• Das Konzept Schwammstadt
• Pflanzung von 50 Klimabäumen im Jahr
• Konzepterstellung, um den Hitzeinseln entgegenzuwirken
• Waldumbau hin zu einem klimaangepassten Mischwald

Frage eingereicht durch die Initiative zum Erhalt der Kleingärten und Grünflächen in Lindau im Rahmen der Steuerungsgruppe.

Wie die Fläche entwickelt werden könnte, wird im nun anstehenden Prozess erarbeitet. Eine Beschreibung des Prozesses steht bei Frage 3.  Je nachdem wie die städtebauliche Entwicklung auf dem Gebiet aussehen wird, sind Ausgleichsflächen notwendig. Diese werden im Planungsprozess erarbeitet und anschließend über städtebauliche Verträge gesichert. Eine Entscheidung trifft der Stadtrat. Verfahren siehe Frage 3.

Frage eingereicht durch die Initiative zum Erhalt der Kleingärten und Grünflächen in Lindau im Rahmen der Steuerungsgruppe.

Für die Herstellung der Ausgleichsflächen ist der Vorhabenträger verantwortlich.

Frage eingereicht durch die Initiative zum Erhalt der Kleingärten und Grünflächen in Lindau im Rahmen der Steuerungsgruppe.

Je nachdem wie die städtebauliche Entwicklung auf dem Gebiet aussehen wird, sind Ausgleichsflächen notwendig. Diese werden im Planungsprozess erarbeitet und anschließend über städtebauliche Verträge gesichert. Eine Entscheidung trifft der Stadtrat.

Der Faktencheck aus dem Jahr 2017 anlässlich des Baus der Therme wurde 2025 nachvollziehbar aktualisiert. Sie finden ihn hier verlinkt. Alle weiteren Entwicklungen veröffentlichen wir laufend in diesem FAQ.